[세테크 칼럼] 면적이 큰 땅은 왜? 가격이 저렴할까?
[세테크 칼럼] 면적이 큰 땅은 왜? 가격이 저렴할까?
  • 제주인뉴스
  • 승인 2020.09.04 17:37
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최명환교수 두인경매 실전세테크 강사 / ㈜세인리츠 대표

(세테크 칼럼) 면적이 큰 땅은 왜? 가격이 저렴할까?

지난번 컬럼때 지인의 부동산에 대한 컨설팅을 진행하면서 여러 가지 절세팁과 정보를 공유하고자 그 진행내용을 하나씩 게재하기로 하였다.

그 첫 번째 팁!

면적이 큰 땅은 왜? 가격이 저렴할까?

? 매매가 어려울까?

제주도 지인의 토지(지목:/12,661)에 대한 세부적인 컨설팅을 시작하였다.

토지의 위치는 현재도 진입도로가 확보되어 있지만, 12m 계획도로도 끼고있어 추후 투자가치로 썩 괜찮은 토지였다.

현장사진@제주인뉴스
현장사진@제주인뉴스

문제는 가격이었다.

전체면적은 약 3,830평이 된다.

이는 를 평수로 환산하기 위해서는 해당면적(12,661)에 평수환산 숫자인 0.3025를 곱해주면(3,830) 나온다.

, 그럼 이 토지위에 주택을 짓는다고 가정 해 보자.

건축을 위한 가장 기본적인 원가계산시 토지가격과 건축가격을 들 수 있다.

부수적인 세금과 각종 비용은 제외하고 라서도 가장 큰 원가로만 계산해도 약200억 원이라는 거액이 필요하다.

(1) 토지가격 : 평당 130만 원 X 3,830= 50억 원

(2) 건축비용 : 평당 약500만 원 X 3,000 = 150억 원

* 건축면적 3,000 = 토지면적(3,830)80%(용적률 80%이하)

* ‘용적률이란? : 토지면적 대비 건축할 수 있는 주택의 연면적의 비율

200억 사업을 진행할 수 있는 자금력 있는 시행(시공)사는 그리 흔하지 않다.

따라서 이 땅을 매수하고자 하는 매수자가 적으므로 즉, 수요자가 적은 땅은

그 가치를 낮출 수 밖에 없는 것 이다.

따라서 토지를 분할해서 사업성이 있는 적당면적의 토지를 매각할 때 땅의 가치를 조금이라도 더 받을 수 있는 것 이다.

이 토지는 4등분으로 나누어서 필지분할을 진행 하기로 했다.

현장사진@제주인뉴스
현장사진@제주인뉴스

 

두 번째 문제는 위 토지에 무허가 주택이 한 채 있다.

현장사진@제주인뉴스
현장사진@제주인뉴스

공교롭게도 토지의 정 중앙에 위치하고 있어서 애매했다.

그 이유는, 4필지로 분할할 때 주택의 위치가 애매하기 때문이다.

그래서 1세대 1주택 비과세규정을 적용받은 후, 주택의 위치를 변경하기로 했다.

이 부분도 추후 필지분할에 대한 정보공유시 게재하기로 하겠다.

위 토지의 주택은 무허가주택이라 하더라도 세법상 사실상 거주한 사실이 있는 경우에는 그 건축물을 주택으로 보아 1세대1주택 비규세규정을 적용받을 수 있기 때문이다.

이 토지는 필지분할 하여 매각을 진행해야 세제혜택을 제대로 누릴 수 있다.

또한, 한꺼번에 양도하는 것이 아니라 분할후 시차를 두고 양도함이 가장 적절한 절세팁으로 약 2~3억원의 절세효과를 누릴 수 있다.

법은 아는 자 만이 활용할 수 있다.

모든 부동산양도시 반드시 전문가의 자문을 받고 진행함이 바로 재테크의 첫 발 임을 명심하라!

그 절세효과는 주택 및 부수토지, 그리고 농지에 대한 혜택이며 주택에 대한 비과세규정농지에 대한 면제규정은 추후 다음 칼럼부터 연재하기로 하겠다.
 


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